Umowy deweloperskie zawiązywane podczas kupna mieszkania i lokali mogą zawierać liczne zapisy, które okazują się niekorzystne dla klientów. Warto poznać stosowane tam kruczki prawne, aby ustrzec się przed stratami z tego tytułu.
Każda umowa, jaką zawieramy powinna być dla nas dobrze zrozumiała, prosta i w miarę jasno skonstruowana. Jednak jak wynika z badań Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta, coraz częściej pojawiają się umowy, które z punktu widzenia klienta są niekorzystne, wykorzystują luki w prawie, które wychodzą na jaw dłuższy czas po nawiązaniu umowy. Takie praktyki są stosowane również przez deweloperów. Ponieważ kupno mieszkania lub innego lokalu jest poważnym przedsięwzięciem, często największym z zakupów, jakie czynimy w życiu, dlatego też warto zwrócić uwagę na to, aby umowa, jaką podpisujemy nie zawierała niekorzystnych dla nas zapisów.
Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy z deweloperem?
Najważniejszą kwestią, którą należy mieć na uwadze podczas zawierania umowy deweloperskiej, jest zabezpieczenie na wypadek niepowodzenia inwestycji. Powinny znaleźć się tam postanowienia, które opisują możliwość odstąpienia kupującego od umowy, w wypadku zaistnienia określonych okoliczności, w odpowiednim terminie. Kupujący może zastrzec sobie karę umowną, jeśli taki wypadek zaistnieje.
Kolejny ważny element umowy to harmonogram płatności. Najkorzystniejszy dla klienta układ jest wtedy, gdy termin płatności zależy od postępów w budowie – czyli płaci się po zakończeniu prac nad fundamentami, prac murarskich itp. zamiast konkretnego dnia. Dobrym zwyczajem jest również ustalanie płatności ostatniej raty już kilka dni po odbiorze lokalu, lub po usunięciu ewentualnych istniejących tam usterek.
Dla niektórych cenna jest możliwość odsprzedania posiadanej umowy w razie potrzeby, dlatego też powinna ona być skonstruowana w taki sposób, by nie zastrzegała przeniesienia praw umowy na inną osobę lub nie wymagało to umowy dewelopera.
Pamiętajmy również o tym, że w pewnych wypadkach zmiany w umowie deweloperskiej nie będą możliwe, deweloperzy, broniąc swoich praw zabezpieczają się przed tym w różny sposób. Ponadto podchodzą niechętnie do wszelkich zmian, dlatego że wymagają one od nich zaangażowania. Osoby, które znają tę prawidłowość, same próbują proponować konkretne zmiany w umowie, lub przedstawiają nawet gotowe projekty umów z zawartymi tam zmianami. Jeśli są one dobrze przeanalizowane pod kątem prawnym, będą dla nich bezpieczne, jednak przygotowanie zmian w umowie przez osoby, które nie posiadają doświadczenia w tej kwestii, może przyczynić się do większej ilości kłopotów niż korzyści. Dlatego też w każdym wypadku należy konsultować swoje umowy i zmiany w nich z prawnikiem.
Słowo o umowie rezerwacyjnej
Coraz częściej stosowana umowa deweloperska, czyli rezerwacyjna, polega na tym, że klient dokonuje rezerwacji nieruchomości za określoną cenę i płaci za to kaucję w wysokości kilku – kilkunastu tysięcy złotych. Umowa taka nie jest do końca korzystna dla klienta, ponieważ w przypadku gdy zrezygnuje on z mieszkania, wpłacona kaucja przepada, trudno jest też udowodnić, jakie zobowiązania posiadał deweloper. Lepszą opcją dla osób, które pragną zarezerwować sobie mieszkanie, jest podpisanie notarialnej umowy przedwstępnej, która umożliwia rezygnację z zakupu wraz ze zwrotem pieniędzy od dewelopera.
Wzór umowy z deweloperem
Warto zwrócić uwagę na konieczne zapisy w umowie deweloperskiej. Poza podstawowymi danymi powinny znaleźć się tam informacje na temat standardu wykończenia, karach umownych zarówno dla klienta jak i dla dewelopera, termin przeniesienia tytułu własności lokalu na klienta, oraz warunki odstąpienia od umowy. Aby poznać jak wygląda wzorcowy zapis umowy warto zwrócić się do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta. Urząd ten przygotowuje co jakiś czas opracowania, które wskazują dobre praktyki w różnych gałęziach gospodarki. Takie opracowanie powstało między innymi na temat wzorcowych zapisów w umowach deweloperskich. Pomaga ono je konstruować korzystnie dla obu stron umowy. Zawiera również zapis klauzul niedozwolonych, które nie mogą się w nich znaleźć.
Jak reagować na klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich
Jeśli po podpisaniu umowy z deweloperem zorientujemy się, że któryś z jej zapisów jest dla nas niekorzystny i mamy podejrzenie, że należy on do klauzuli niedozwolonych, powinniśmy taką sprawę zgłosić od razu deweloperowi. Swoje argumenty najlepiej będzie przedstawić po konsultacji z prawnikiem lub rzecznikiem praw konsumentów. Ten ostatni może wspomóc nas mediacją lub przygotować dla nas pozew. Jeśli jednak mimo wszystko deweloper nie uznaje naszego stanowiska, a w umowie znajdują się klauzule niedozwolone, możemy zwrócić się do sądu rejonowego i okręgowego, aby uznał dany zapis za niewiążący. Inną możliwością jest zgłoszenie sprawy do UOKiK, który na takich przedsiębiorców nakłada kary finansowe.
Przykłady niedozwolonych zapisów
Z doświadczenia UOKiK i ekspertów z nim współpracujących wynika, że najczęściej stosowanymi zapisami niedozwolonymi w umowach deweloperskich są m.in.:
– kary finansowe w przypadku rezygnacji z umów,
– brak zapisu o karach umownych zapłaconych przez dewelopera, przy nakładaniu wysokich kar na klienta,
– brak możliwości rozwiązania umowy przez klienta,
– możliwość podnoszenia cen przez dewelopera bez prawa do rezygnacji klienta takim wypadku,
– brak odpowiedzialności dewelopera za oddanie lokalu po upływie wyznaczonego terminu,
– duży zakres sytuacji, w których z różnych przyczyn firma deweloperska nie ponosi odpowiedzialności za braki i opóźnienia,
– wymuszanie w umowie dodatkowego zakupu, np. garażu lub miejsca parkingowego,
– możliwość technicznego odbioru lokalu bez obecności klienta.